“烂尾楼”是指已办理用地、规划手续,项目开工后,因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷或工程质量不合格等原因,停工一年以上的房地产项目。如何处理烂尾楼已成为国内大中城市亟待解决的难题。无论采取何种手段(盘活或拆除),结构安全检测鉴定是处理烂尾楼前期工作重要且必要的一步。青岛房屋检测机构只有通过结构检测分析,查明烂尾楼结构原来的施工质量、停工期间问题及演变和质量现状,并根据合理的使用要求和现行规范重新进行安全鉴定,才能确定目前结构安全情况和质量问题,从而为后续工作提供相应客观科学的依据。南方某住宅工程2004年设计,钢筋混凝土框支剪力墙结构,地下2层,上部3栋2125层塔楼,总建筑面积约6.2万m2,地下室约1.8万m2。
     基础为预应力高强混凝土管桩,建筑平面如图1所示。该工程于2005年地下室结构施工完毕后停工并闲置,部分施工资料缺失。直到2009年相关单位计划盘活该项目,需要通过检测鉴定查明该项目现有结构的质量以确定处理方法,并为日后补充施工资料和完善工程验收程序做准备。2地下室结构检测2.1进场调查分析进场初步调查发现:两层地下室结构一直以毛坯状态外露,负二层充满了约2m深的水,而负一层结构存在多处梁柱节点开裂。经询问得知当年施工缺乏监管,资料不完备,也未经任何验收。 施     工单位完成地下室结构和挡土墙外防水后在顶板未覆土的情况下就立即回填基坑并停止降水,期间遭遇暴雨,地下水位急速上升对地下室底板产生巨大的浮力,导致部分裙楼结构上浮起拱并严重开裂。事后在地下室底板开了两个孔排水卸压,之后就空置5年无人管理。另外,通过现场普查发现,结构多处存在蜂窝空洞、钢筋锈蚀等质量问题。分析本工程的关键问题主要有四个:1)需对地下室上浮问题对结构的影响进行检测和评判。2)需对该“烂尾楼”在空置5年内产生的新问题及其原有问题的演变进行检测和评判。3)由于缺乏资料,需对原施工单位的结构施工情况和质量问题进行检测以满足后续程序要求。4)针对检测发现问题提出相应的处理建议。
     2.2上浮问题检测和分析为查明地下室上浮情况及其对结构损伤程度,分别进行结构层标高测量和梁柱节点开裂损伤检测。首先对三层楼板进行结构层标高测量,结果显示三层楼板均存在明显变形,主要是裙楼结构中间范围起拱明显,高差达180250mm;塔楼范围结构未发现明显的结构变形。由于地板已开孔卸压,经过几年时间裙楼结构已产生一定的向下复位,据此可判断当初上浮起拱较为严重。      然后,对梁柱节点及其相关范围进行裂缝和损伤检测。检测发现:上浮破坏主要集中在裙楼范围结构以及裙楼与塔楼交界构件,塔楼范围结构未发现变形导致开裂。裙楼多处梁柱节点的柱底和柱顶被压酥和拉裂(见图2和图3),个别梁端被剪裂;另外部分边界墙和梁被压酥或扭裂,多处楼板产生支座斜裂缝。柱截面一侧压酥和一侧拉裂同时出现,裂缝宽度为0.20.5mm,部分钢筋出现明显弯曲和锈蚀。经统计负二层31个柱脚和19个柱头受损,而负一层则有17个柱脚和12个柱头受损,由此可见结构底部比上部受损严重。
     根据基桩布置和水浮力复核基桩的抗拔力,验算结果与实际相符:裙楼基桩失效,而塔楼基桩能承担水浮力作用。裙楼开裂受损结构的受力特征变化(如柱端已变成铰接),承载力受到削弱,需要进行加固。而塔楼范围结构(包括基础和上部结构)基本不受影响,不需加固,这是本工程能顺利盘活的关键。2.3施工质量检测首先检测混凝土强度,检测采用回弹取芯综合法,其中C60混凝土采用高强混凝土回弹仪进行检测。根据规范[1]确定抽检数量为35%。